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COMMENT ÉVALUER VOTRE CAPACITÉ D'EMPRUNT?
Le banquier, en plus des garanties qu'il vous demandera, va être amené à vérifier «votre assise financière ». Pour cela, il va utiliser trois critères principaux: votre apport personnel, vos ressources et votre revenu disponible. Leur montant déterminera vos possibilités d'emprunt. .
  Votre apport personnel
Le montant de votre apport personnel, c'est-à-dire des économies que vous «sacrifiez» dans votre opération immobilière, est un élément essentiel pour décider votre banquier à vous accorder un financement. Sans apport personnel «vrai », c'est-à-dire non constitué par un prêt d'épargne logement ou un autre prêt assimilé à de l'apport, le crédit peut vous être refusé.
  Vos ressources
L'établissement de crédit ne prendra en compte que vos ressources stables et effectives: les remboursements de frais professionnels, les prestations familiales, les pensions alimentaires reçues ne seront donc pas inclus dans l'estimation de votre revenu global. En revanche, si vous disposez de revenus locatifs ou provenant de placements mobiliers, ceux-ci seront pris en compte dans vos ressources mais pas forcément pour leur totalité. Comme preuve du montant de vos ressources, vous devrez produire vos trois derniers bulletins de salaire et vos derniers avertissements fiscaux. Une fois le montant de vos ressources clairement défini et vérifié, le banquier fixera le montant maximal de votre charge d'emprunt correspondant à 30 % environ de vos revenus. Si vous avez déjà fixé le montant de la mensualité que vous souhaitez rembourser, il devra, dans ce cas, s'assurer que celui-ci n'engendre pas un taux d'endettement supérieur à 30 %.
Attention: pour le calcul du taux d'endettement ou le rapport charges/ressources, toutes les charges seront considérées, c'est-à-dire non seulement les remboursements du prêt, mais aussi un loyer éventuel ou vos autres crédits en cours de remboursement (crédits à la consommation, par exemple). Si vous pouvez bénéficier de l'aide personnalisée au logement, le banquier pourra en tenir compte pour le calcul du taux d'endettement .
  Votre revenu disponible
Le montant de votre «disponible» constitue le dernier élément (mais non le moindre 1) qui décidera le banquier à vous accorder sa bienveillance. Votre « disponible» représente ce qu'il vous restera comme ressources pour assurer les frais de la vie courante, une fois toutes vos charges fixes déduites. Il se calcule donc en retranchant de vos revenus vos charges de prêts (d'une durée supérieure à 6 mois) et votre impôt sur le revenu. Chaque établissement de crédit possède sa grille de disponible minimal établi en fonction de chaque situation familiale (principalement en fonction du nombre d'enfants à charge). Si votre disponible se révèle inférieur à ce seuil, on peut vous demander de revoir le montant de votre crédit à la baisse, voire même vous refuser le financement. Sachez donc qu'un revenu disponible suffisant est une condition d'octroi de prêt aussi importante qu'un rapport charges/ressources inférieur à 30 %. Ces deux critères, aujourd'hui utilisés conjointement, sont tout aussi déterminants pour l'étude, par le prêteur, de votre capacité à vous endetter et non à vous surendetter.
En conclusion, gardez bien en tête les trois critères qui constituent pour la grande majorité des établissements financiers les conditions nécessaires à l'accord de crédit et ne négligez pas l'importance de chacun. Un apport personnel, un revenu ou un disponible insuffisant peut être rédhibitoire pour l'accord de crédit; à moins, dans certains cas, d'apporter à votre banquier d'autres garanties comme une caution (à condition qu'elle puisse assumer seule, en cas de problème, les charges du prêt) ou une sûreté complémentaire (nouvelle hypothèque, nantissement, par exemple).

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