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LES GARANTIES DE LA BANQUE
La banque sera amenée à vous demander soit une garantie réelle immobilière qui repose sur un immeuble - hypothèque ou privilège -, soit une garantie personnelle - caution - d'une personne physique ou d'une personne morale, voire même les deux. Ce qui importe pour vous est de savoir ce que cela va vous coûter et quelles conséquences peuvent produire ces garanties. .
  Les hypothèques et privilèges
Il s'agit ici de garanties qui reposent sur un immeuble, au sens juridique du terme, c'est-à-dire un terrain, une maison, un logement, etc. La banque inscrira une hypothèque en cas de construction ou de travaux et un privilège en cas d'achat d'ancien.
L'hypothèque conventionnelle et le privilège de prêteur de denier (leur véritable dénomination) ont pour caractéristique commune d'être inscrits spécifiquement sur un immeuble: en cas de défaillance de l'emprunteur, c'est cet immeuble qui sera saisi en priorité par le créancier, c'est-à-dire l'établissement prêteur.
L'hypothèque est une garantie pour le prêteur de se faire payer en priorité, en cas de vente du logement garanti. Mais, contrairement à une idée reçue et au langage courant, ce n'est pas elle qui fait «vendre le logement»: seul un titre exécutoire permet de procéder à la vente judiciaire d'un logement.
Ce titre peut être délivré par un juge, qui reconnaît au créancier le droit de recouvrer les sommes prêtées en cas de défaillance du débiteur; il peut aussi être inclus dans le contrat de prêt afin d'éviter au prêteur, en cas d'impayé, d'aller demander en justice le droit à la vente forcée du logement.
La vente judiciaire du logement sera constatée soit à la chambre des notaires, soit au tribunal de grande instance de la juridiction du lieu du logement, puis le prix de vente sera réparti entre les créanciers selon leurs garanties.
L'hypothèque et le privilège, inscrits dans un fichier immobilier par un notaire, ont une durée équivalente à celle du prêt, plus 2 ans.
Lorsque vous achetez un logement, l'une des obligations de votre notaire est de vérifier que l'hypothèque ou le privilège inscrit sur le logement contre votre vendeur est bien « éteint ». En effet, l'une des caractéristiques de ces garanties est de suivre l'immeuble, quel qu'en soit le propriétaire.
Évidemment, si la banque transfère le prêt du vendeur à votre profit, l'hypothèque ou le privilège sera également transféré.
  Le Cautionnement
Il s'agit d'un contrat par lequel une personne, appelée la caution, s'engage envers le créancier en cas de défaillance de l'emprunteur principal. Le fait de se porter caution est un acte grave et important, quelquefois consenti à la légère, mais qui peut être lourd de conséquences. La loi (Code de la consommation, Art. L. 313-7) a ainsi prévu des mentions manuscrites expresses des cautions afin de leur faire prendre conscience de leur engagement .
En pratique, pour les crédits immobiliers, les banques n'acceptent les cautions « personnes physiques» qu'en complément d'une autre garantie, comme celle de l'hypothèque par exemple.
En effet, un cautionnement ne vaut que ce que vaut la caution «personne physique» qui s'engage: son patrimoine et ses ressources peuvent diminuer ou, dans le pire des cas - pour le créancier - elle peut disparaître purement et simplement.
C'est pourquoi les banques préfèrent le cautionnement d'une personne morale, d'une société spécialisée, ou encore celui d'une mutuelle. Dans ce cas, la société ou la mutuelle se porte garante de votre emprunt auprès du prêteur: concrètement, cela signifie que si vous n'arrivez plus à honorer vos échéances, la société ou la mutuelle le fera à votre place. Il ne s'agit évidemment pas d'une recette miracle, puisque la société ou la mutuelle se retournera ensuite contre vous pour tenter de récupérer ce qu'elle a réglé à votre créancier.

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